En algún momento, toda comunidad de vecinos ha sufrido las consecuencias de un vecino moroso. Un problema grave, ya que sin el pago corriente de la cuotas, no se pueden enfrentar los gastos en caso de incidencias, los pagos de suministros u otro tipo de percances que son comunes en edificios o urbanizaciones.
La cuestión es que una vez planteado el problema, debemos saber enfrentar dicho impago de la mejor forma posible. Es por ello, que te contamos todos las variables y procesos a tener cuenta en estos casos.
Tipos de morosos
Efectivamente, pueden existir diferentes tipos de morosos dependiendo de los motivos que hayan tras el impago en cuestión. A continuación, te detallamos los más comunes:
Los de buena voluntad
Estos son aquellos que, aún teniendo buena voluntad de pago, no pueden hacer frente a los recibos por cuestiones personales. Por ejemplo, falta de empleo, pensiones muy reducidas, excesos de patrimonios con carencia de liquidez inmediata..etc
Propietarios insatisfechos
Sin embargo, en otras ocasiones existen propietarios que deciden no pagar por voluntad propia. Puede estar ocasionado por muchas razones pero, principalmente, suele desencadenarse por una derrama extraordinaria con la que no están de acuerdo. Ya sea por que no les parecen bien los acuerdos pactados en Junta, o porque no consideren necesario el destino de ingreso.
Los que son recurrentes
Son parecidos a los anteriores pero con motivaciones distintas. Suelen ser vecinos que tienen una actitud despreocupada y hacen caso omiso de las obligaciones, sin tener en principio ninguna intención de abonar las cuotas.
Entidades bancarias deudoras
Este tipo de morosos son peculiares, ya que no se tratan de personas físicas sino de entidades jurídicas. Una situación cada vez más común, provocada por el embargo de activos en muchas comunidades de propietarios.
Proceso de reclamación de deuda de un moroso
Ahora bien, no en todos los casos se recomienda responde de la misma manera. Debemos adaptar la vía de reclamación dependiendo del tipo de moroso al que nos enfrentemos.
Lo más aconsejable en el primer caso ( propietarios de buena voluntad) es decantarse por la vía amistosa. Esto es, que el Presidente de la Comunidad junto al Administrador de fincas lleguen a un acuerdo con el deudor. En muchas ocasiones el pago fraccionado a través de la firma de un compromiso de deuda suele ser lo mejor. De esta manera, el deudor se compromete a abonar los pagos periódicamente hasta que se salden por completo.
Vecinos no negociadores
No obstante, en el resto de situaciones la negociación no suele ser la solución más efectiva. Por tanto, una vez agotada esta opción, deberemos celebrar una Junta para poder acordar la certificación y liquidación de la deuda. Para ello, es muy importante autorizar al Presidente o administrador para que pueda reclamarla en nombre de la comunidad. Y, cómo no, notificar este acuerdo al moroso a través de un comunicado oficial.
Si tras reflejar en el acta el desglose y fechas correspondientes a la deuda y comunicar el acuerdo al deudor a través de un burofax, no recibimos noticias sobre su intención de pago, tendremos que redactar finalmente el certificado- liquidación de deuda. Esta consiste en un documento a modo de carta que desarrolla el acuerdo de liquidación de deuda en la junta, así como las intenciones de emprender acciones legales si los pagos no son cubiertos.
Para ello, se deberá plasmar de forma clara que si en un plazo de x días no hay noticia alguna, la siguiente acción será el juicio monitorio contra la persona o personas que tengan la deuda no saldada con la comunidad.
Una comunicación que debe estar firmada por el secretario/administrador y tener la aprobación del presidente en cuestión.
Reclamación a personas jurídicas
Para solucionar una deuda con un entidad bancaria, sin embargo, los pasos burocráticos son algo distintos. El Presidente de la Comunidad o bien el administrador deberá preparar unos documentos que son exigibles por el banco. Lo más probable es que tras ser revisados de manera exhaustiva por el departamento de inmuebles de la entidad, procedan a pagar las cuotas del año en curso y tres años previos desde el embargo de las propiedades.
Proceso legal
Si tras todo el desarrollo burocrático no se manifiesta ninguna intención de pago, no habrá más remedio que reclamar la deuda a través de un proceso judicial. Durante su desarrollo el juez determinará la obligación de resolver las deudas en un periodo de tiempo estipulado, o el embargo de inmuebles para abonarlas.
Las condiciones exigibles para que un juicio monitorio se celebre son que la deuda tiene que ser dineraria, vencida, exigible y estar definida.
La tercería de mejor derecho
Se trata de un proceso que garantiza el orden de cobro cuando un moroso tiene varias deudas pendientes. De esta forma, en caso de embargo, el orden de cobro será hecho por organismos oficiales del estado, estatuto de los trabajadores y entes reconocidos con este derecho. Para poder aspirar a este privilegio es imprescindible presentar una demanda en el juzgado de la zona donde se resida, siendo una demanda fácil de elaborar por un profesional.
La importancia de un buen administrador
Aunque en principio los procesos de reclamación pueden parecer tediosos y complicados, realmente se plantean sencillos si los realiza un profesional especializado. Es por ello, que nuestro consejo es siempre dejar este tipo de situaciones en manos de expertos como, por ejemplo, los administradores de fincas.
Un buen administrador de fincas puede aportar mayor agilidad, además de un interesante asesoramiento legal para un desarrollo más fácil y transparente. Considerándose una gran ventaja en casos de morosidad que necesitan una resolución rápida y efectiva.
En Aresi contamos con una larga experiencia en gestiones de morosidad con una gran capacidad de reacción. No dudes en consultarnos para cualquier duda, estamos las 24 horas disponibles en el 910 585 585.
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