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¿Qué es una comunidad de propietarios?

Una comunidad de propietarios es mucho más que la unión de pisos. Es la unión de los propietarios que comparten un espacio común en régimen de copropiedad.

La ley de propiedad horizontal nos dice que, la comunidad de propietarios no constituye en sí misma una personalidad jurídica. Sin embargo, a través de la figura del presidente (es quien representa a la comunidad) en algunos casos si puede actuar como si lo fuera. Por ejemplo, en el caso de contratar empleados, suscribir pólizas de seguros, etc.

Aunque en algunos casos la comunidad pueda actuar como una persona jurídica, es más bien un hibrido entre persona jurídica y física. Y, de ninguna manera tendrá responsabilidad limitada como podría tener una empresa.

En el caso de que una comunidad de propietarios tenga deudas, estas recaen sobre cada uno de los vecinos que estarán obligados a afrontar estos gastos y a responder de forma personal frente a ellos, de igual manera que con los ingresos.

Esto significa que, si por ejemplo una comunidad de propietarios adquiere una deuda con una empresa o con la administración (una multa) todos los propietarios tienen esta deuda de forma personal en base a los coeficientes de propiedad. Si recibe una subvención, los ingresos también se reparten de la misma manera.

Roles que existen en una comunidad de propietarios

En una comunidad de propietarios hay diferentes roles con diferentes obligaciones y facultades los más comunes son:

Presidente de la comunidad

El presidente de la comunidad es la cabeza visible de la misma, quien la representa legalmente en cualquier ámbito y tiene capacidad para firmar contratos en nombre de la comunidad. También es el encargado de pedir las convocatorias de junta al administrador de fincas y hacer cumplir los acuerdos a los que se lleguen en las actas.

Ser presidente no representa un trabajo remunerado, es más bien una obligación legal que se reparte entre todos los vecinos. Muchas veces, es un trabajo duro. Por esto mismo surge la función del administrador de fincas, para hacer que, ser presidente de la comunidad no suponga un problema en la vida de las personas.

Vicepresidente

El vicepresidente es quien debe sustituir al presidente en caso de enfermedad, incapacidad, etc. Debe de estar preparado para actuar en su nombre en caso de que sea necesario. No es un cargo obligatorio, pero si recomendable.

Secretario/administrador de fincas

El administrador de fincas o secretario es el gran aliado del presidente de la comunidad y quien se encarga del trabajo duro. Su función principal es la de convocar y presidir las juntas de vecinos, realizar las actas, llevar al día la contabilidad de la comunidad, mediar entre los vecinos, solicitar presupuesto para la reparación de incidencias y gestionar todos los pagos en nombre de la comunidad.

Otra de las atribuciones principales es la de mediar en conflictos vecinales, estar al día de impuestos y subvenciones y ofrecer propuestas de mejora continua a la comunidad.

Propietario

Cualquier vecino por el hecho de tener una vivienda en el inmueble es copropietario de la comunidad. Este régimen de propiedad colectivo hace que todos tengan la obligación de mantener la comunidad en las mejores condiciones y el derecho a participar en las decisiones tomadas en conjunto. (votar en junta de propietarios)

Vocales

En algunas comunidades muy grandes, existen responsables de áreas concretas para que sea más fácil la gestión de la comunidad. Pueden existir, por ejemplo, vocales de piscina o de jardines.

No es un cargo obligatorio. Pero si recomendables sobre todo en urbanizaciones con amplias zonas comunes o muchos portales diferentes.

¿Cómo encontrar un buen administrador de fincas?

El administrador de fincas se ha convertido en una figura fundamental dentro de la comunidad de propietarios. Actualmente difícilmente los propietarios tienen el tiempo o las ganas necesarias para desarrollar el trabajo que supone llevar bien la comunidad sin además, ningún cobro a cambio.

Es por eso, que en la mayoría de comunidades, cuentan con la figura del administrador. Pero, ¿Cómo contratar a un buen administrador? Saber si un administrador se adapta a nuestras necesidades es complicado. Algunos de los puntos que más debemos valorar son los siguientes:

  • Cercanía, capacidad de respuesta (el administrador debe estar cuando se le necesite)
  • Gestión de incidencias (debe tener una base o conocimiento de proveedores estratégicos para que, en caso de reparación todo sea más sencillo)
  • Contabilidad profesional
  • Gran experiencia en reclamación de deudas y gestión de subvenciones.

Para elegir a un buen administrador, lo mejor es privilegiar necesidades antes que cualquier otra cosa. La tranquilidad no tiene precio.