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¿Qué es un proindiviso? Tipos y funcionamiento

El proindiviso o condominio es un término que se refiere a la figura legal de un copropietario de un mismo bien. Esto quiere decir que la titularidad del mismo recae sobre dos o más propietarios.

Una situación con bastante relación con el sector del inmueble, ya que es muy común disponer de una vivienda entre varios dueños por diferentes motivos: familiares, laborales o mercantiles.

¿Cómo funciona el proindiviso de un inmueble?

Cuando decimos que somos copropietarios de un inmueble, nos referimos a que tenemos una cuota del total según el porcentaje que corresponde a cada persona. Por tanto, ¿se puede disfrutar de una vivienda en su totalidad con proindiviso?

La respuesta es que sí, siempre y cuando el uso sea el adecuado y no impidamos su uso tampoco al resto de propietarios. Tal y como se indica en el artículo 394 del Código Civil.

Asimismo, se debe tener en cuenta su artículo posterior: 395. En el que se explica que todos los propietarios tienen el derecho a obligar al resto de titulares a contribuir con los gastos de conservación. Y tan solo podrán ser excluidos de esta obligación cuando se renuncie a la parte que les pertenece.

¿Cómo se hace la disolución de un proindiviso?

El condominio se puede disolver por muchos motivos, entre los cuales se encuentran:

La división del bien en común

Si uno de los propietarios adquiere el resto de las partes o porcentajes del inmueble, o cuando todos venden a un tercero.

Al perderse o destruirse la vivienda.

Renuncia de los comuneros al proindiviso

Además, se debe tener en cuenta el tipo de bien del que estemos hablando a la hora de hacer esta disolución.

La manera más fácil será cuando el bien sea divisible, por ejemplo, cuando se trate de una parcela de terreno . Por tanto, se podrá dividir y repartir entre los copropietarios, o bien venderlo y repartir sus ganancias de forma proporcional. Lo único que podría fallar en este supuesto, sería cuando no existiera unanimidad en la forma de dividir la propiedad. Por lo que sería necesario un procedimiento judicial de división de la cosa en común.

Si, por el contrario, el proindiviso es indivisible (una vivienda) lo más lógico será que un propietario adquiera el 100% del inmueble e indemnice al resto de propietarios. O también proceder a su venta y repartir los gastos correspondientes a cada uno.

¿Qué pasa si un propietario quiere vender y el resto no?

Una situación bastante habitual, por ejemplo, en herencias de pisos o casas. En las cuales normalmente uno de los herederos no accede a la venta o viceversa.

En los casos en los que no existe un acuerdo, lo mejor será acudir por la vía judicial, donde el juez decidirá cómo se hará el reparto del bien.

Lo conveniente será, por tanto, realizar un acto de conciliación para llegar a un acuerdo. Y, en el peor de los casos, el procedimiento terminará en una subasta del proindiviso.

Pagar plusvalía municipal en el condominio

Ya sea porque hemos vendido una vivienda o hayamos recibido una herencia del inmueble en condominio, deberemos pagar el impuesto de plusvalía municipal.

Si al pagar el impuesto hemos obtenido una pérdida en la transmisión, es fundamental tener en cuenta los plazos. Esto es así porque si se realizó una liquidación del impuesto, el plazo para reclamar será de un mes. Si se efectuó la autoliquidación, el plazo será de cuatro años para realizar la reclamación.

Sin embargo, en el resto de casos de extinción del condominio no habría que pagar el impuesto, al no ser considerado como transmisión patrimonial.